【サラリーマンの不動産投資】管理会社から更新通知が届く！大家として家賃の値上げをしたいができるのか？｜区分所有マンション投資
こんばんは、物欲です。
今日は賃貸に出している区分所有マンションの更新通知が来ましたのでそのご紹介になります。
「大家＆投資として考えると少しでも高い賃料で貸したい」
「値上げって簡単にできるの？」
などなど更新時期を迎えるにあたって考えることは結構あります。
とはいえ、一番の優先事項は”空室”にしないことだと思っているので、その中で色々考えたことをご紹介します。
更新時期に管理会社からどんな通知が大家にくるの？
こんな文面で始まる賃貸借契約の更新のお知らせが届きます。
だいたい４ヶ月くらい前でしょうか？
それにしても２年ってあっという間ですね。
特に何もないと。不動産投資は本当、退去などが発生しないと築浅物件の場合何も発生しようもないので安心ですね。
それと法人契約なんで賃料遅延も皆無なんで本当何もないです(笑)
で、本題ですが管理会社からは１１月の更新を迎えるにあたり
「現状の契約条件を変更するか否か？」
を問われます。
以下で詳細をご説明します。
管理会社からは言われている契約条件の更新とは何か？
簡単に言ってしまうと、メインな話は
「賃料を値上げするのか？」
「値下げするのか？」
「現状維持にするのか？」
管理会社からは、書面にあるように「現状維持をおススメする」と記載があります。
それはそうですよね、例えば、値上げする際の賃借人との面倒な交渉も必要ないですし、値下げする場合は、管理会社の管理手数料も減る訳ですから・・。
家賃の値上げをするためには？
家賃の値上げ（値下げ）に関しては、借地借家法（法律）に規定があります。
（借賃増減請求権）
第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地
若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の
建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
ざっくり要約すると
・周辺相場を鑑みて、賃料の値上げ・値下げは当事者間の交渉で可能。
・但し、交渉がうまくいかない場合、裁判やって値上げ・値下げの決着つけてね。
です。
大家の立場から言うと、家賃の値上げをするためには
少なくとも値上げするための周辺相場を鑑みた正当な根拠
が必要だということです。
物欲はどうするの？値上げする？現状維持？
法律を鑑みると、やみくもに値上げすることはできませんね。
値上げするための根拠を集め主張するのって、結構労力が必要ですよね？自分でやるには。
というより、私に関していうと現状”それなり”の条件で契約しているので
正当な根拠での値上げは無理と判断しました。
むしろ値下げ交渉された場合、「どうするか？」を考えてます。
当然突っぱねますが、最終的には多少の譲歩はあるかもしれません。
空室は避けたいので。だた、その場合適当に契約して売却を考えてもいいかもしれません。
いわゆる投資用マンションとして売却するパターンです。
ただ、この場合投資家は利回りに着目するので傾向的に通常の中古マンションとして売却するより安くなると思われます。
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管理会社から更新通知が届くのまとめ
やはり契約更新時の値上げの難しさを考えると、いかに最初の賃貸借契約時に良い条件で契約を結ぶのかがポイントになってくると思います。
そのためにはやはり物件選びの力（知識）をつけるもしくは物件のバリューを上げれるような腕を持ち合わせることが失敗しない不動産投資には必要ということに行きつきますね。
・まずはしっかりとした情報収集から・・・